Эксперт: Инвестиции в недвижимость являются более выгодными, чем сбережения денег на депозитах в банках

21 января 2015, 09:41

Куда и как вкладывать свободные деньги? Этот вопрос актуален для многих казахстанцев, опасающихся обесценения своих сбережений. Рассмотрим несколько вариантов.

В данной статье мы постараемся определить наименее затратный способ применения самого дорогого инструмента приобретения жилья - ипотеки.

Если вы житель города Астаны, решивший приобрести желанные квадратные метры в столице нашей страны в ипотечное кредитование в целях получения прибыли, вам следует рассчитать возможные варианты развития событий.

Вариант первый: вы покупаете квартиру в ипотеку на 20 лет под 14,3% годовых, вариант второй - берете ипотеку на тех же условиях с последующим рефинансированием займа на 18-м месяце его обслуживания (или по истечении 1,5 лет с момента заключения договора об ипотеке).

Временной интервал, принятый во внимание для проведения сравнительного анализа, 36 месяцев (или 3 года). В целях сравнительного анализа также рассмотрен дополнительный вариант – вариант аренды жилья с накоплением денег, сэкономленных от ежемесячной выплаты по ипотечному кредиту, на депозите под 9% вознаграждению годовых.
Исходные данные, присутствующие в расчетах, одинаковы для всех трех вариантов и основаны на реальном примере купли/продажи однокомнатной квартиры в городе Астана и стоимости ежемесячной арендной платы в аналогичной квартире за указанный отрезок времени.

Вариант 1. В начале 2012 года вы приобрели жилье общей стоимостью 11,175 млн. тенге на условиях ипотеки. При этом первоначальный взнос составил 21% от общей стоимости жилья. Валютой выдачи кредита по договору ипотеки являлась тенге. Срок ипотеки определен как максимально возможный - 20 лет, процентная ставка - 14,3% годовых.

В течение трех лет стоимость жилья растет в цене и квартира, некогда приобретенная за 74,5 тыс.долл.США, к началу 2015 года реализуется за $94,5 тыс.

В данном случае, вы, как инвестор с первоначальным капиталом 2,4 млн. тенге, при расчете нормы прибыли на вложенный капитал должны рассчитать остаточную сумму основного долга и процентов, выплаченных по кредиту, а также обратить внимание на изменение стоимости жилья и курса доллара к тенге.

Результат расчетов перечисленных показателей – выгода в размере 2,409 млн. тенге.

Вариант 2. Рефинансирование ипотечного займа на 18-м месяце обслуживания долга по сниженной процентной ставке с сокращением общего срока кредита до 8 лет.

Тут необходимо отметить изменение структуры ежемесячных выплат по ипотеке в сторону уменьшения доли вознаграждения банка по основному долгу.

Данное явление объясняется сокращением срока кредитования, что и способствует улучшению конечного результата. Результатом проделанных операций является 2,866 млн. тенге.

Вариант 3. Арендуем жилье с ежемесячной арендной платой 90 тыс. тенге/100 тыс. тенге и накапливаем деньги на депозите под 9% годовых. Стоимость ежемесячной арендной платы однокомнатной квартиры, аналогичной приобретенной в 2012 году, в указанные годы находилась в коридоре 90 тыс.тенге и 100 тыс.тенге. В целях упрощения расчета ежемесячная плата за аренду в первые полтора года взята на уровне 90 тыс.тенге, в последующие полтора года – на уровне 100 тыс.тенге.
В целом, итоговая сумма по арендной плате за указанные три года составила 3,430 млн.тенге, что по сути оказалась больше итоговой суммы переплаты банку в виде вознаграждений по ипотечному кредиту (3,252 млн.тенге), рассматриваемой в случае рефинансирования кредита.

Более того, выгода в размере 1,403 млн. тенге, предполагаемая к получению в случае сбережения средств в течение рассматриваемого интервала времени, несопоставимо меньше той прибыли, полученной в случае ипотечного кредита.
Напоследок необходимо отметить, что данный положительный пример использования инструмента ипотечного кредитования может иметь место лишь в случае постоянного роста цен на недвижимость, где стоимость аренды жилья будет увеличиваться, куда меньшими темпами, чем цена его продажи.
Арай КУТТЫБАЕВА, аналитик Казахстанского центра государственно-частного партнерства